宅建業とは、宅地又は建物について次に掲げる行為を行として行うものをいいます。

　　・自ら売買又は交換することを業として行うこと。
　　・他人が売買、交換又は貸借するにつき、その代理又は媒介することを業として行うこと。

　免許を要する宅建業とは、不特定多数の人を相手として、下記の○印の行為を業として反復又は継続して行うことになります。

　つまり自分の物件を他人に貸して収入を得る行為は、宅建業には該当しません。



免許の区分は下記のとおりです。
　営業所が１つの県内にある　　　　都道府県知事免許
　営業所が２つ以上の県にある　　　国土交通大臣免許

宅建業免許の要件

１．商号名称についての制限

　法令上使用が禁止されているものや公的機関の名称と紛らわしいものなどは禁止されています。
　例）○○公社、○○協会、○○流通機構、○○情報センター、個人事業者で○○不動産部など
　　　法人と誤認されそうなもの



２．欠格事由に該当しないこと

　免許を受けようとする者（申請者、法人役員、法定代理人、政令使用者）が下記に該当する場合
　には、免許を受けられません。


　　５年間免許を受けられない場合

　　　・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分違反をして免許を取り
　　　　消された場合
　　　・免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為または業務停止処分違反をした疑いがある
　　　　として聴聞の公示をされた後、廃業等の届出を行った場合
　　　・禁錮以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
　　　・免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合


　　その他免許を受けられない場合

　　　・成年被後見人、被保佐人または破産手続の開始決定を受けている場合
　　　・宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな場合（暴力団の構成
　　　　員である場合等）
　　　・事務所に専任の取引主任者を設置していない場合



３．事務所について

　事務所とは宅建業法で、「本店、支店その他政令で定めるものをいう」と規定されています。

　登記上の本店又は支店
　　・本店で宅建業の営業を行わない場合でも、支店で宅建業を営業すると、支店と伴に本店も宅建
　　　業の事務所となります。この場合、本店にも専任取引主任者を設置して、本店分の営業保証金
　　　の供託も必要になります。
　　　なお、本店のみで宅建業を営業し支店で宅建業の営業を行わない場合には、支店は宅建業の
　　　「事務所」として取り扱いません。

　事務所の形態
　　・物理的にも宅建業の業務を継続的に行なえる機能をもち、社会通念上も事務所として認識される
　　　程度の独立した形態を備えていることが必要です。
　
　　・一般の戸建て住宅、またはマンション等の集合住宅の一室（一部）を事務所として使用すること、
　　　同一フロアーに他の法人等と同居すること、仮設の建築物を事務所とすること等は原則として認め
　　　られていません。
　
　　・ただし、住宅の出入口とは別に事務所の出入口がある場合や、間仕切り等により独立した形態が
　　　整っている場合などは事務所として認められることがあります。このようなケースでは平面図や
　　　写真を用意して、事前に確認する必要があります。



４．専任取引主任者について

　宅建業を営業する事務所には、専任の宅地建物取引主任者を設置する義務があります。
　　・宅地建物取引主任者は、資格試験に合格後、取引主任者資格登録をして、取引主任者証の
　　　交付を受けている者をいいます。（有効期限は５年で、有効期限が切れた者は取引主任者として
　　　認められません。）

　　・専任の取引主任者は、「常勤性」と「専従性」の要件を満たさなければなりません。常に宅建業の
　　　営業所に勤務して、宅建業の業務に従事する者でなければならないということです。

　　・専任にあたらない例は下記のとおりです。
　　　　他の法人の代表取締役や常勤の取締役を兼任する場合
　　　　会社員、公務員のように他の職業に従事している場合
　　　　他の個人事業を営んでいたり社会通念上における営業時間に、宅建業者の事務所に勤務する
　　　　ことができない状態にある場合
　　　　通常の通勤が不可能な場所に住んでいる場合
　　　　なお、申請する会社の監査役になっている人は、専任取引主任者になることはできません。

　　・専任取引主任者は、一つの事務所において業務に従事する者５名に１名以上の割合で設置
　　　しなければなりません。


　なお、新規での免許申請の際、専任の取引主任者は、「取引主任者資格登録簿」に勤務先名が登録されていない状態であることが必要です。前職の会社の取引主任者資格登録簿に登録されたままの状態では、新しい会社で専任の取引主任者とは認められません。

　会社が行う専任取引主任者に関する就任や退任の変更届は、「宅建業者」としての手続きであって、取引主任者個人の資格登録簿とは連動していません。取引主任者は会社を辞めた時や自分の住所が変更になったときは、個人として変更登録をしておく必要があります。

　実際の実務上、取引主任者資格登録簿の変更をされていない方がものすごく多いので、注意が必要です。また、免許取得後は必ず勤務先とその免許番号の届出が必要です。






営業保証金の供託

　宅建業の新規免許を受けた後には、営業保証金を供託しなければなりません。供託をしなければ営業を開始できません。
　供託額は本店１０００万円、支店１店につき５００万円です。

　この１０００万円という供託金を納めなくても、宅地建物取引業保証協会に弁済業務保証金分担金を納める方法もあります。簡単に言うと宅建協会に加入するということです。分担金は６０万円程度ですが、他にも協会の入会金などで合計約２００万円程度を支払う事になります。宅建協会に加入するメリットは大きいですから、ほとんどの方は供託金を納めるのではなく、宅建協会に入会することが多いです。

　営業保証金の供託は免許後３ヶ月以内に供託すればいいのですが、宅建協会の入会手続きは免許申請後すぐに開始します。

当事務所では宅建協会入会の手続きもサポートしておりますので、安心してご依頼下さい。

ご依頼の際にご準備いただく書類等
（最初に確認する書類ですので、この他にも必要書類は随時追加でお願い致します）

　・登記事項証明書（登記簿謄本）

　・役員、専任取引主任者等の身分証明書、登記されていないことの証明書、略歴書

　・専任取引主任者の取引主任者証

　・事務所の賃貸借契約書又は登記事項証明書

　・宅建業に従事する者の氏名、生年月日

　・直近の決算書

　・直近の法人税納税証明書（その１）

　・事務所付近の地図

　・事務所の写真、平面図





免許申請の手数料

新規・更新ともに３３，０００円です。





標準処理期間

申請書提出から免許までは概ね２〜３ヶ月程度かかります。





免許の有効期間

　５年間です。有効期間の満了する日の９０日前から３０日前までに更新の手続きが必要です。





免許後の義務等

　・宅地建物取引業者票と報酬額票の掲示

　・帳簿の備付

　・従業者名簿及び従業者証明書の作成

　・下記事項に該当するときは「宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書」の届出（変更後３０
　　日以内に届出）
　　　商号、事務所、役員、専任取引主任者などの変更があったとき

　・従業員の変更があった時は、従業者名簿異動届の届出（変更後３０日以内に届出）



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【くぐみや行政書士事務所へのお問い合わせは】

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　≫≫≫TEL　092-213-0606
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　≫≫≫E-mailでのお問い合わせはこちらへ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　▲TOPへ